十月楼市延续九月旺势,供需两旺,区域分化明显;房价虽有上涨,但总体稳定。
近日,东莞市住房和城乡建设局公布了《2020年10月东莞市商品住宅网上签约销售情况》。与9月份相比,新房均价有所上涨,环比上涨5.88%,二手房方面均价有所下降,环比下降4.43%。
签约统计范围包括全市4个街道办、28个镇及松山湖高新区。
大岭山、寮步网签表现亮眼
数据显示10月东莞新建商品住宅总网签6857套,其中洋房产品6641套,别墅产品216套。10月份地面建筑层数超过四层的住宅网上签约均价为25892元/㎡,环比上涨5.88%;地面建筑层数4层以下的项目销售均价为30838元/㎡,环比上涨26%。
从镇街来看,莞城网签256套,均价39644元 /㎡,是10月均价最高镇街。受供货量影响,与9月份网签数相比,网签套数多246套,均价上涨超15201元 /㎡,环比上涨46%。
10月销售均价低于1.5万元/㎡的仅望牛墩镇和桥头镇,分别为10939元/㎡和13951元/㎡。
10月销售均价排名前3的分别为莞城39644元/㎡、长安38556元/㎡、东城37093元/㎡。销售均价最低的镇街为松山湖7272元/㎡。
销售套数和销售面积排前5位的镇街依次是大岭山、寮步、石龙、高埗、黄江。
10月销售均价高于全市均价的有10个镇街,分别为莞城、长安、东城、大岭山、万江、寮步、黄江、南城、凤岗、大朗。
南城10月份没有网红盘加持,比9月均价下跌12344元/㎡,环比下跌29%,是10月均价下跌最高的镇街。
4层以下的网上签约均价为30838元/㎡,环比上涨10%,其中道滘最低,为12305元/㎡;长安最高,为57759元/㎡,两镇区均价相差4倍有多。
相比新建商品住宅,东莞二手市场方面大幅回落,10月份相比9月份,无论是成交套数还是成交面积、成交均价,均呈现下跌。10月网签2985套,签约面积32.01万平方米,均价为16707元/㎡。环比9月份分别下跌50%、49%、4.43%。8月至10月东莞新房供应得到大量补充,导致二手市场分流,而这也直接导致了二手住宅成交量的回落。
从镇街来看,二手房价最高的为松山湖,网签30套,网签均价达39251元/㎡,是唯一二手房价破3万的镇街;最低的为黄江镇,网签均价为5056 /㎡。
“银十”项目去化率高
“金九银十”期间,房企积极备案,据统计,10月期间有15个项目完成备案,共4306套房源,松山湖片区项目占比较多。其中,寮步和大岭山表现最为亮眼,仅两个镇的备案项目就超10月总备案项目一半。
而在众多备案的项目里面,位于寮步的保利卓越中环广场和茶山镇的金融街·金悦府10月共备案两次,均为洋房产品,目前去化情况良好。这两个镇区之所以能成为10月楼市热点地区,与房源供应量充沛和地理位置有很大的关系。
如果在政策不变的情况下,东莞现时房价仍能保持较高的预期,预计东莞下个月的成交形势还将保持现有热度。
十月房企拿地热情高
土地市场方面,根据公共资源交易网显示,东莞11月无商住地拍卖,这意味着土地市场面临断供局面,推地节奏放缓。
据合富研究院数据显示,1-10月东莞共供地44宗(剔除人才用地),约192.3万㎡,成交38宗(剔除人才用地),约181.5万㎡。10月成交5宗商住地,约17.5万㎡,环比微减3%,成交金额约59.8亿元,剔除配建后,楼面地价约15025元/㎡,同环比有所回落。
10月成交5宗商住用地,均是经过多家房企的多次加价,最终提前进入终次报价环节,可售楼面地价屡次刷新区域最高纪录,地王频现。
在库存方面,有数据显示,截至2020年10月底,东莞住宅库存套数25238套,库存面积持续回落至311万㎡,库存持续走低,创近4年新低。若考虑部分项目延迟签约及剔除旧改项目库存等因素,目前东莞住宅库存量约200多万㎡,按目前去化情况,约3个月消化完,跌至2016年低谷水平。
(刘献兵、欧阳剑萍)